Establecer el precio adecuado para un inmueble es un paso crucial en el proceso de venta. Un precio demasiado alto puede alejar a los compradores potenciales, mientras que uno demasiado bajo podría resultar en una pérdida financiera significativa. Aquí, detallaremos una estrategia integral para fijar el precio de un inmueble de manera efectiva, abarcando desde el análisis del mercado hasta la consideración de características únicas del inmueble.
1. Análisis del Mercado
El primer paso para establecer el precio de un inmueble es realizar un análisis del mercado inmobiliario local. Esto implica examinar las ventas recientes de propiedades similares en la zona, conocidas como «testigos» en el argot inmobiliario. Al comparar su inmueble con aquellos que son similares en términos de tamaño, ubicación, y características, puede obtener una idea general del precio de mercado. Pero has de tener en cuenta un factor.
El precio al que se anuncian las propiedades en portales tales como Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia y otros, no es el precio al que finalmente suelen venderse. Un estudio de Idealista refleja que el precio de los anuncios respecto del precio en notaría (al que se realiza la operación) suele disminuir en un 16%, con lo que tenlo en cuenta.
También sucede, que cuando queremos valorar nuestro inmueble, casi siempre somos bastante optimistas a la hora de ponerle precio, con lo que comenta tu propuesta con conocidos que estén un poco al tanto del mercado inmobiliario para que te den su opinión al respecto.
Es importante considerar la situación actual del mercado. En un mercado de vendedores, donde la demanda supera la oferta, es posible fijar un precio más alto. Por el contrario, en un mercado de compradores, donde hay más inmuebles disponibles que interesados en comprar, puede ser necesario ajustar el precio hacia abajo para atraer a potenciales compradores.
También es muy importante estudiar la oferta de viviendas en la zona, o incluso en el edificio, ya que si es la única vivienda en venta en una urbanización o edificio, puede haber algún comprador interesado en dicha vivienda porque tenga a un hijo o padre viviendo en el edificio y quiera estar cerca de el. Para llegar a este tipo de compradores, recomendamos un buzoneo (pero esto lo explicaremos en otro artículo).
2. Evaluación Profesional
Aunque el análisis del mercado proporciona una base sólida, contar con una evaluación profesional puede ofrecer una perspectiva más precisa del valor de un inmueble. Un tasador inmobiliario certificado considerará no solo las comparables y el estado del mercado, sino también las características únicas de la propiedad, como mejoras, la condición actual, y cómo estos aspectos afectan su valor. Esta evaluación es una inversión que puede resultar en un precio de venta más acorde con el valor real del inmueble. Hay muchos portales en los que te hacen tasaciones online gratuitas. Puedes recurrir a ellos para tener una idea de si vas por buen camino o no. ESTE es uno de ellos.
3. Consideración de Mejoras y Condiciones
Las mejoras y la condición general del inmueble pueden influir significativamente en su valor. Renovaciones recientes, como una cocina moderna o un baño actualizado, pueden aumentar el valor de la propiedad. Sin embargo, es crucial ser realista sobre el retorno de la inversión de estas mejoras. No todas las renovaciones se traducen en un aumento proporcional del precio de venta. Es esencial considerar qué mejoras son valoradas en el mercado local. Por lo general, en vivendas caras, realizar alguna mejora o contratar un servicio de Home Staging, puede dar resultados positivos en cuanto a rendimiento económico respecto a propiedades en las que, por la zona, o por competencia con otras viviendas, no compense realizar mejoras en la vivienda.
4. Flexibilidad y Estrategia de Precios
Fijar el precio de un inmueble también requiere cierta flexibilidad y estrategia. Algunos vendedores optan por un precio ligeramente superior al valor de mercado para dejar espacio para la negociación. Sin embargo, esta estrategia puede ser contraproducente si aleja a los compradores desde el principio. Otros pueden establecer un precio competitivo para atraer más interesados, esperando provocar una guerra de ofertas. La clave está en conocer su mercado y tener una estrategia clara basada en sus prioridades de venta.
Aquí de nuevo, el número de demandas de información de nuestro inmueble nos puede dar una idea de si el precio que hemos puesto esta en mercado, por encima o por debajo. Si nada mas que publicarlo tenemos infinidad de propuestas, probablemente hayamos valorado a la baja nuestro inmueble, y por el contrario, si pasan semanas y no nos llama nadie, habrá que replantearse una bajada de precios del mismo.
5. Reevaluación Continua
El mercado inmobiliario está en constante cambio, y lo que era un precio adecuado hace un mes puede no serlo hoy. Es vital estar dispuesto a reevaluar y ajustar el precio de su inmueble basándose en la retroalimentación del mercado. Si su casa ha estado en el mercado durante un tiempo considerable sin recibir ofertas, podría ser una señal de que el precio es demasiado alto. Esté abierto a ajustar el precio para reflejar las condiciones actuales del mercado y el interés de los compradores.
6. La Psicología del Precio
El precio de un inmueble no solo refleja su valor en el mercado sino que también puede influir en la percepción de los compradores. Precios que terminan en «.999» pueden parecer más atractivos que aquellos redondeados al millar más cercano, aunque la diferencia sea mínima. Esta estrategia, aunque sutil, puede hacer que el precio parezca más bajo y atraer a más compradores.
Conclusión
Establecer el precio correcto para un inmueble es más arte que ciencia, combinando un análisis detallado del mercado con una comprensión de la psicología de los compradores y una evaluación realista de la propiedad. Siguiendo estos pasos, los vendedores pueden establecer un precio que no solo atraiga a los compradores sino que también refleje un interés real en la venta de dicho inmueble. Por nuestra experiencia nos encontramos con algunos vendedores que ponen un inmueble a un precio muy superior a su valor de mercado, porque realmente no tienen interés por la venta, y lo ponen por si cae algún comprador despistado (y con dinero) que le encante dicha propiedad.